잠실주공5단지 재건축 아파트에 돈을 묻어야 하는 이유 3가지

잠실주공5단지 재건축 아파트에 돈을 묻어야 하는 이유 3가지

사람으로 비교하자면 잠실주공아파트는 1978년생이다

금수저 입지를 갖고 태어났다.

재건축 연한시기는 30년이다.

2019년  잠실 주공 아파트는 태어난지 41년째이다.

지나도 한참이 지났다.

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잠실 주공5단지에 투자해야 하는 이유는 ?



첫째 절대가치를 지녔다

둘째 사업성이 우수한 대지지분이 높은 단지

셋째 진행절차 분석하는 절차 투자가 가능하다.

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가치는 개인의 취향에 따라 달라질 수 있다. 우리는 이를 상대적가치라고 한다. 

절대가치란 상대적이 아닌 누구나 인정하는 상품이다. 소비자들은 절대적인 대답을 얻을 수 없을 때 전문가들의 의견을 듣는다. 평판이라고도 한다.

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의사결정을 내리기전 사람들로부터 상품에 대한 필요한 정보를 얻을 얻는다. 

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호사가들은 말한다.

1. 거점도시면 좋다

2. 자급자족 도시여야 한다

3. 아파트 역세권이 뜬다

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이러한 것을 모두 충족한 단지이다.



거점도시 인가?

잠실5단지는 도시기본계획상, 광역 도시기능 가진 거점 수혜 단지이다.

광역 중심 제1지구와 접해있다.

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강남도심과의 연계를 통해 관광 여가 쇼핑산업기반을 구축한다.

잠실2롯데월드를 중심으로 국제적 관광벨트육성 및 업무기능지원을 한다.

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잠실주공5단지는 단순한 아파트를 짓는게 아니라,,, 

광역중심 거점도시를 만드는 것이다.

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잠실역 사거리 주변을 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경하였다. 

서울시는 민간아파트를 대상으로 최초로 공공세력권의 한 축을 담당하게 하기 위함이다


서울시가 추진중인 마이스산업과 연계 , 호텔,컨벤션,업무시설을 짓는다. 



△호텔 및 컨벤션 1만2000㎡ △시민청 및 문화시설 8000㎡ △오피스 9500㎡ △공공시설 1000㎡ 등이다.

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이러한 기능을 도와주고 얻은 것은 


최초로 아파트 단지내 ‘50층 승인’ 




역세권아파트이다. 

단일역세권도 아닌 환승역세권이다. 

자급자족이란 말은 이용하기 편리하다라는 의미가 있다.

- 롯테백화점, 롯데월드 아침엔 주부,, 점심엔 직장인, 저녁엔 거주민 및 직장인들,, 전형적인 대한민국 자급자족 도시아닌가. 얼마나 이용하기 편리한 입지인가. 

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진행과정안에 수익이 있다.

따라서

추진위원회

조합설립인가 , 사업시행인가





관리처분인가 중 어디쯤인가를

살펴보아야 한다.

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잠실 주공 5단지 가격 추이를 보자

진행절차 호재별로 가격상승변화가 있었다.-





04년 -06년 추진위원회 단계 였다.

상업지역 용도변경, 제2롯데월드 사업통과의 호재만으로

2004년 7.35억 이였던 매가가 06년 15.8억


2년간 8.45억 상승



번째

08년 09년 추진위원회

제2롯데월드 공사

부동산 규제 완화 로

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10.3억 이었던 매가가 14.4억


  4.1억 상승했다.




3번째

15~18년 조합설립인가 단계이다

42평 무상제공. 건축심의 통과

12.8억 이었던 것이 19억

6.2억 상승

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물론 가격하락기도 있었다

2006년~2008년 레이크필스,리센츠,엘스 입주

금융위기로 15.8억이었던 매가는 10.3억으로 5.5억하락했다

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2009년~2012년 대출규제, 미분양, 집값거품논란, 금리인상

3년간 14.4억에서 10.1억으로

4.3억하락했다.

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조합설립인가는 2013년도에 받았다.

조합설립이후 가격상승세는 지속됐고.

절차 리스크... 사업 사업 중단 가능성은 낮아진 편이다.

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다음 단계는 사업승인인데...

사업시행인가후 또 한번의 가격 상승을 기대할 수 있다.

가장 안전한 단계는 관리처분단계이지만 수익률이 낮을 것이다.

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현재 용적율 138% 재건축시 299%

가구수는 3930가구에서 재건축시 6400가구로

조합원수는 4057명

공급세대수는 6400가구

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용적율 향상은 가구수 증가효과를 가져왔으며

조합분 임대주택 감안하면

1700세대 일반분양분을 예상할 수 있다.

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대지지분을 보자

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전보유지분 76m2 (23평) / 2,280세대

116m2(35평) 보유지분 82.6m2(25평) / 300세대

119m2(36평) 보유지분 82.6m2(25평) / 1,350세대로 구성되어 있다

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재건축의 장점은 시공사가 미리 무상지분율을 제안한다는 것이다.

조합측 이야기를 들어보면

높은 사업성을 지닌 이유로

추가분담금 없이 무상지분율 168%

42평을 제안했다고 한다.


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​얼마에 사야하나?

네이버 매물을 분석해 봤다. 층수가 기재된 매물, 전용면적 82기준이다.

동영상을 통해 확인해 보자