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회장님 안녕하세요! 전에 문의하셨던  포괄양도양수에 대해 알려드릴려구요  8년 장기임대주택업을 등록하셨잖아요 불가피하게 임대의무기간을 지키지 못할 수 가 있죠.  장기임대주택으로 등록한 해당 주택을 처분해야 하는데요 과태료 1000만원을 지불하실건가요? 임대의무기간을 지키지 못하면 어떻게 될까요? 그러면 과태료 1000만원이 나옵니다. 근거법령 민간임대주택에 관한 특별법 67조 1항 2호 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.  . 2호제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 아니하거나 양도한 자 아울러 임대의무기간 내 임의 양도, 임대료 증액기준 위반 등 임대조건을 위반하는 경우의 과태료를 현행 1천만원에서 3천만원으로 상향해 규제를 강화했다. 이것을 해결할 방법, 바로 포괄양도 양수입니다. 해당 조문을 읽어 보겠습니다. 43조 2항 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라  시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다.  이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다. 2문장을 보면 '임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며'라고 말한다.  임대사업자로 등록한 자의 임대주택을 포괄적으로 승계한 경우, 과태료는 납부하지 않습니다.전(前)임대인의 임대기간은 민간임대주택법상 승계 주택임대인에게 인정된다. 포괄양도양수시 양도하는 임대업자는 의무임대기간을 충족못했더라도 상대방에게 의무를 전가함으로써 1,000만원 과태료는 면제다.  포괄양도양수시 주의해야 할 사항 말씀드릴께요 첫째 매수인이 의무임대기간 채우지 못하면 과태료는 누가? 둘째 매수인은 몇 년을 유지해야 양도세 장기보유 우대 공제율 혜택을 받을까? 셋째 기존...

기흥역 역세권, 재건축 투자도 정답이다. 역세권 20년이상 아파트 노려라. 구갈동 한성1차 구갈동한성2차 아파트 매수추천 오늘은 '마비된 지네'라는 우화로 시작할려하는데요. <폴 크루구먼, 국가는 회사가 아니다.> 에 나오는 이야기예요 지네 그림인데요. 징그럽네요. 지네가 100개의 다리 작동원리를 스스로 생각하자 움직일수 없었다는 이야기인데요. 투자도 비슷하다고 생각되네요. 투자 원칙만 생각하다 보면 어떤 투자도 할 수 없죠. 투자에 성공한 것은 어떤 투자 원리보다는 남보다 개발 정보를 먼저 알았기 때문 아닐까요? 투자 정보에는 3가지 가 있죠, - 역개발 - 재개발, 재건축 - 도로 개통, 택지지구 개발 그 중에서 재건축 아파트 투자 물건에 대해 알아볼까 하는데요. 경기도 용인시 기흥구 구갈동에 소재한 한성아파트 입니다. 물건 소재지는 경기도 용인시 기흥구 구갈동 380번지 인데요. 아파트 이름은 한성 1차, 한성 2차 아파트입니다. 기흥역에 인접해 있는데요 불필요한 이야기는 하지 않고요 왜 추천하는지를 말할께요. 첫번째 자족도시입니다 기흥구! 자족도시에 해당하는데요 자족도시의 특징은 무엇일까요? 꾸준히 인구 유입됩니다. .통계표를 보면요 경기도 내 100만 인구도시로는 수원 고양 용인시입니다. 성남의 경우 95만명이죠 용인은 드디어 2018년 현재 100만클럽에 가입했네요. 용인시 내에서 기흥구가 단연 인구수가 제일 많습니다 42만명이죠. 어느지역에서 전입했을가요? TOP 5 용인시 수지구 > 수원시 영통구 > 성남시 분당구 > 용인시 처인구> 화성시순이구요 이외 강남, 송파, 서초 유입율도 전체 10위안에 듭니다. 자족도시는 지역내 일자리가 많은 지역이기도 합니다. 용인에는 27개의 산업단지 조성되고 ...

https://youtu.be/VuV3TR8QV6s

여보세요? 종훈아, 왠일이야? 소유자가 다른 구분 상가를 분양받고 임대계약전에 상가 경계벽을 허물었다면, 대출이 가능하냐구? 혼란스럽겠지만, 불가능해. 가능하다고 상담받았다면, 나중에 후회할 수 있어. ‘구조상 독립성’이란? 일반적으로 각 부분이 건물의 구성 부분인  바닥이나 천장, 벽, 출입문 등에 의하여   다른 건물부분과 차단된 경우를 말하지.  '이용상 독립성’ 이란? 해당 부분이 주거, 점포, 사무소 등 건물로서의 용도에 제공될 수 있어야 함을 의미해 구분소유권은 구조상의 독립성이 엄청~~중요해  왜냐?  객체에 대한 물적지배 범위를  명확히 해야하기 때문이야. 즉, 내 소유권의 범위를 명확히 해야해 그럼 무엇으로 범위를 명확히 하나? 구분소유권의 목적물이 되기 위해서는 내소유가 명확하기 위해서는 해당 전유부분이 건물부분과 구조상, 이용상 독립되어야 해.. . 그래서 그 범위는   바로 경계벽(칸막이)이야  원칙적으로 전유부분의 경계벽이 없다면 구분소유권이 인정되지 않아 그게 무슨 말이냐구? 동영상을 통해 확인해 보자

9.13규제 후, 다주택자 양도세 중과배제, 종합부동산세 비과세 받는 방법 있다. 어떻게 혜택받을까?  여보세요.회장님 안녕하세요. 지금 조정지역내 거주주택외 3채를 갖고 계신다구요? 임대주택으로 등록해도 혜택이 별로 없죠 9.13 대책이전까지는 개인 주택임대사업자 혜택이 많았어요. 다주택자라도 보유중인 주택을 임대주택으로 등록하면 종합부동산세 대상 비과세, 양도세 중과대상에서 배제했죠. 그런데 9.13 대책이후 임대주택사업으로 등록해도 종합부동산세 과세, 양도세 중과세 됩니다. 그럼 다주택자인 회장님은 어떻게 해야 할까요? 해당 주택 법인 전환 주택임대업 법인설립을 추천합니다. 혜택이라면 종합부동산세 비과세 양도세 중과 배제 적용합니다. 그럼 왜 그동안 법인 전환 임대주택이 주목받지 못했나 9.13대책 이전에는 법인으로 하지 않아도 이러한 혜택을 받았기 때문이죠 회장님 양도세 사례분석을 해볼까요? 개인이고요 3주택자, 양도차익 2억원 조정지역내 주택매매 이고요 보유기간은 2년입니다. 양도소득세 공식은 양도차익 × 세율인데요 조정지역내 다주택자 인 경우 장기보유특별공제 해당 사항 없어요 양도차익 2억원에 대한 세율 58 해당 구간세율은 38% 이고요. 다주택자이니까 20% 추가세율 적용되어 58%네요 누진공제 1940만원, 기본공제 적용하지 않았어요 그러면 양도세는 9660만원이네요 법인인 경우예요 자세한 내용은 동영상으로 확인해 보세요.

상 가 임대 부가세 신고, 상가 임대료 미납 부가세신고, 상가월세미납시 부가세부분, 임대료미납시 부가세계산법, 노후 대비 상가투자,, 임차인 6개월째 월세 미납중 부가세 신고는 어떻게 하나? 공실 생기면 부가세신고는? 여보세요?  종엽아 임차인이 월세를 안낸다고? 어떤 상황인데.. 2층 상가를 분양받았다. 건물 준공이후 매운탕집을 유치했다. 계약기간은 3년이다. 2018년 1~6월 6개월 정상납부 7월~12월  6개월 미납상태이다. 월세 미납시 부가세 신고는 어떻게 하나?.... 부가가치세 12개월치 신고 해야해  미납 5개월분을 제외하고 7개월만 신고해선 안된단다..... 왜냐구? 부동산 임대 용역의 경우 공급시기는  계약서 상에 명시된 대가의  각 부분을 받기로 한  날짜란다 사업자가 재화 또는  용역을 공급하는 경우에 대가 수령 여부는 상관없어.   부가-4583, 2008.12.03     부동산임대업을 영위하는 일반과세자가 실질적으로 임대용역을 제공하는 경우에는  그 대가의 영수 여부와 관계없이 그 공급시기에 임차인에게 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고ㆍ납부하여야 하는 것임.     가, 서면인터넷방문상담3팀-3385 , 2007.12.21  사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불로 받는 경우에는예정신고기간 또는 과세기간의 종료일이 당해 용역의 공급시기가 되는 것이나, 사업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 매월, 매분기, 매반기에 기일을 정하여 받기로 한 경우에 있어서  당해 부동산임대용역의 공급시기는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것임.     세금계산...

동탄2신도시, 상가 분위기는?예를들면 분양가는 얼마인가?분양사례조사 참고해 보세요 동탄역 상권 가장 낮은 1층 분양가는 전용면적기준 카림2차(5.3), 애비뉴스완(5.7), 오슬로 애비뉴(6)이다. 동탄역 상권 가장 높은 분양가는 푸르지오시티(8.5)>라스플로레스(8.1)>리치안 타워(7.6)순이다. 우미앨리스,ktx타워, 광장프라자는 1층 분양가 전용 평당 6천만원대이다. 동탄역 400미터 미만의 경우 전용평단가 7천만원 이상이며 400미터 이상인 경우 전용 평단가 6천만원 이하이다. 수익률 기준으로 보자 동탄역 인근 전용 평당 평균 임대료는 보증금 2백 / 월 23만원 수준이다. 현 시세 반영시 수익률은 3.8%~5% 내외 기대할 수 있다. 남동탄 상권은 호수공원을 기준으로 한다 분양가 낮은 순위로는 파케이드,풍산리치, 드림타워 순이다  1층 전용평단가 기준,, 파케이드5.1 , 풍산리치 6.6  드림타워 7.2천만원 분양가 높은 순위로는 SB > 우성 > 레이크파로스 순이다. 1층 전용 평단가 기준 SB 8.6 > 우성 8.2 > 레이크파로스 7.9천만원이다. 자세한 내용은 동영상을 참고해 보세요

동탄2신도시, 상가 참 많네... 현재 분위기 및 향후 전망은? 상가 분양시장은 3중고에 시달리고 있다 그간 주택시장 규제 풍선효과에 따른 반사 이익을 얻었는데 첫째 기준금리1.75%  상승했다 기준금리 상승은 대출이자 비용 상승 기대수익율은 올라 갈 수 밖에 없다. 이는 분양가 하방압력으로 이어진다 . 둘째 강화된 대출조건 RTi 전격 시행되고 있다. 시행전에는 임대여부와 관계없이 대출액을 산정할 수 있었는데 시행이후 임대료 연동으로  대출액 마저 가늠하기 어렵게 됐다. 분양가 15억가정시 9억 이었던 대출 가능액은 시행이후 7억8천 예상할 수 있다 그것도 임차인을 구해야 한다 시장진입이 전보다 어려워졌다. 셋재  중대형 상가 공실율 증가 추세이다 특히 경기도는 수도권내 최대 공실 증가율을 보인다. 1년 사이 42% 증가하였는데 경기 인천 서울 순입니다 동탄 상가 분양 시장현황도 3중고에서 벗어 나지 않습니다 유럽풍 디자인 스트리트 상가, 분양가와 활성화를 주도하고 있는데요 동탄역세권에만 5개현장 활성화된 상권은 시범단지내 상권인 카림라시드 1차와 3차입니다. 현재 동탄 상가 내 검증된 상권이라  할 수 있다. 이외에는 모두 고전하고 있다. 왜일까? 그이유는 동시다발적 공급이다   2016년부터 2년간 8만7천평,, 전체 뭃량의 41%가 공급  이러한 일시적 공급 물량은  3고 현상이란 결과로 나타났다. 1. 공실율 장기화  - 3개월이상 빈점포가 증가추세이다  - 중대형 건설사의 경우 마스터 리스 도입으로  공실점포를 채우기 위해 애쓰고 있습니다. 2. 임차인 위주의 시장  -  검증된 상권을 선호합니다 (전용 평당 250만원 / 20만원)   조금이라도 의심스러우면 장기 렌트프리를 요구한다. 3. 현실...